2018新形势下房地产贷款管理策略 推动房地产行业健康发展

       近年来，我国房地产业进入了快速发展时期，在2010年下半年，国家开始频频出台对房地产地产市场的调控措施，加强对房地产开发贷款的管理。在我国目前的融资环境中，企业获得直接融资的渠道非常狭窄，仍然是以银行贷款的间接融资形式为主。因此，个人住房按揭贷款因融资成本低、还款周期长，成为了某些开发商“资金补短”的捷径，采用按揭方式从银行套贷用于项目开发的假按揭手法由此产生。虚假按揭几乎成为业内惯用的一种“潜规则”，其中存在大量的规避法律的问题。假按揭风险已经逐渐成为个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。既造成了金融市场的紊乱，也影响了房地产的健康发展。

 

       把握市场发展脉络，合理确定信贷发展战略。影响我国房地产市场发展的因素众多，既有人口、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素，其中政策调控因素对我国房地产市场的影响最为明显。商业银行应贯彻落实国家房地产宏观调控政策导向，深化房地产市场研究，准确把握市场发展脉络动向，坚持“发展与管理并重”“业务发展制度先行”原则，动态调整房地产信贷发展战略，合理把握总量目标和信贷投向，做好前瞻性和主动性管理，确保房地产贷款平稳健康发展。

 

       实行差异化管理，因城施策。当前一二线城市与三四线城市房地产市场差异已比较显著，预计未来房地产市场分化格局将愈加复杂。预计房价上涨压力大的一线及部分热点二线城市房地产信贷投放控制趋紧，限购、税收手段延续，“抑制泡沫”政策效应将使热点城市房地产市场趋稳。库存过多的三四线城市土地供应将继续严控，“去库存”政策将改善部分城市的房地产市场情况，但部分经济发展慢、人口净流出、前期库存量过大的城市预计短期内仍难扭转市场弱势。

 

       针对城市之间“冷热不均”的差异情况，商业银行应建立完善城市分析评价机制，合理进行区域市场布局，分类管理，“因城施策”。对一线及热点二线城市，应稳妥支持以自住为主的普通住房开发项目融资，同时从严控制土地购置价格较高的新增住房开发项目，防范热点城市“抑制泡沫”风险。在适度保持个人住房按揭规模的同时，严格限制“首付贷”“零首付”等融资加杠杆的投机购房行为。对库存消化周期较长的三四线城市，要审慎把握住房开发项目新增贷款，同时积极落实国家“去库存”政策，不断拓宽个人住房贷款市场，满足居民自住和改善型住房需求。

 

       做好封闭管理，重在防风险。商业银行在房地产贷款管理中除应注重在客户、区域、项目准入中“优选”之外，更要加强贷款发放之后的“严管”，确保贷款资金投入项目、销售资金用于还款。某种程度上说，开发贷款的风险程度高低与商业银行对开发贷款的“严管”是否到位、有效有很大关系。